金利は固定？変動？
頭金は？
繰上げ返済は？
１．住宅ローンの金利
固定金利
・金利がずっと一定＝毎月の返済額が変わらない。
・変動金利より金利が高い（＝月々の支払いが多い）。
・固定金利の代表はフラット35。
変動金利
・固定より金利が低い。
・将来的に金利が上がるリスクがある。
変動金利が少しでも上がると、「固定金利にした方が良い」という情報が飛び交います。そこは冷静に考えた方が良いです。金利が上がった場合、既に固定金利も上がっていますので。また日本の経済状況下でいきなり金利が2%、3%も上がることは考えづらいです（ちなみにアメリカではあり得ますが）。変動金利を選ぶ場合は、固定金利で借りた場合の差額分は貯蓄して金利上昇に備えることが重要です。さらに変動金利で浮いた資金をNISAなどで運用することで20年、30年スパンで見れば〇百万円の手残りが変わる可能性があります。金利と合わせて運用の話もセットで説明することで説得力が増すでしょう。
２．住宅ローンの審査
銀行から住宅ローンを借りられる金額は人それぞれ違います。人によって収入や勤務先などが違うからです。
収入
・直近の源泉徴収票の提出が必要。
・個人事業主の場合、直近3年分の源泉徴収票が必要な場合も。
勤務先
・大手企業に勤めている方が審査に有利。
・個人事業主は大企業に勤めている人より審査が厳しい。
・直近で転職歴がある場合はマイナス評価になる。
（＝転職前に住宅ローンを組んだ方が審査は通りやすい）
借入
・カードローンや自動車ローンがある場合マイナス評価になる。
・奨学金も含まれるので見落としがち。
・希望金額によっては繰上げ返済した方が良い場合もある。
住宅ローンの銀行選びは金利ばかり気にしてしまいがちですが、そもそも銀行から借りられなければ意味がありません。特に個人事業主の人、借り入れがある人（奨学金含む）、転職歴が直近である人は銀行の審査が厳しくなりがちです。その場合、フラット35や労金は比較的審査が通りやすい特徴があります（フラット35は固定金利なので変動金利より月々の返済額が増えてしまいますが）。住宅購入を検討を始めたら、まずはいくつかの金融機関で仮審査を受けて、いくら位借りることが出来るか確認してから物件探しをするのが良いでしょう。気に入った物件があっても住宅ローンが組めなかったら意味がありませんので。
３．頭金
住宅ローンを組む時に必ず頭金を入れなければいけないと誤解されている人がいますが、マストではありません。むしろ最近ではフルローンで組む人が増えています。理由は金利が低いからです。
頭金のメリット
・頭金を入れると借入額が減る。
・「頭金を入れないと住宅ローンが組めない」は都市伝説。
頭金のデメリット
・最初に払った頭金は戻ってこない。
・住宅ローン控除の恩恵が減る。
頭金をどの位入れた方が良いのかは、購入したい物件によって変わります。6,000万円の物件を購入したいけど住宅ローンが5,000万円しか借りられなかったら、1,000万円は頭金を入れなければなりません。逆に住宅ローンが6,000万円借りられそうであれば、頭金を必ず入れる必要はありません。特に今は住宅ローンの金利が低いので借りられるようであれば、フルローンで借りるのが良いと思います。ただ頭金を入れない分、月々の返済額は増えてしまいます。月々の返済が無理ないかをチェックするにはキャッシュフロー表を作成するのが最も正確です。キャッシュフロー表作成はFPの力の見せどころです！
４．繰上げ返済
返済期間短縮型
・返済期間が短くなる繰上げ返済。
（月々の返済額は変わらない）
返済額軽減型
・月々の返済期額が減る繰上げ返済。
（返済期間は変わらない）
繰上げ返済のメリット
・トータルの返済額が減る。
繰上げ返済のデメリット
・繰上げ返済したら「やっぱり無しにして返金して下さい」はできない。
・団信（＝団体信用生命保険）が減るor無くなる。
住宅ローンは大きな借金ですから、早く返したいと思う人も多いと思います。ただ団信が無くなってしまうというデメリットもあります。1,000万円繰上げ返済して次の日に亡くなってしまったら、繰上げ返済の意味が無くなってしまいます。そもそも今は金利が低いので、抑えられるトータルの返済額がそこまで大きくありません。つまり繰上げ返済の効果が薄れているということです。逆に繰上げ返済せず、その余力でNISAなどで運用するという考え方もあります。変動金利は1%の金利を切っているので、繰上げ返済用の貯蓄を20年～30年NISAで積立すれば、〇百万円単位で手元資金が変わる可能性があります。とりあえず繰上返済のために運用して、その時の状況に応じて繰上返済を「する」「しない」を決めればよいのです。そもそも資金がなければ繰上げ返済できませんので。
５．団信（＝団体信用生命）
通常の団信
・団信とは死亡した場合に残債が無くなる保険。
・団信は住宅ローンに組み込まれているので別途支払う必要はない。
（＝基本的に住宅ローンから団信は外せない）
・フラット35は団信を外せる（その分金利が下がる）。
・健康でないと団信に入れない＝住宅ローンが組めない。
がん団信・三大疾病団信
・死亡以外にがんや三大疾病と認められたら団信が実行される。（＝残債が無くなる）
・金利が0.1～0.3％程度上がる。
・保障内容は銀行によって微妙に異なる。
ワイド団信
・持病があっても入れる団信。
・その分金利が0.3%程度上乗せされる。
・すべての銀行にワイド団信がある訳ではない。
団信代わりの収入保障保険
・年齢が若いと団信より民間の収入保障の方が安い場合がある。
（民間の保険は年齢によって保険料が決まるが、団信は年齢一律のため）
・団信が外せる住宅ローンに限る（フラット35）。
「団信があるから生命保険を解約してもいいのかな？」と思う人もいますが、あくまでも住宅ローンが無くなるだけで、ご家族がいれば生活費はかかります。ただ住宅ローンを組んでいるご主人様が亡くなったら、「住宅を売却して実家戻ります」という選択ができる人もいます。それを加味して保険をプランニングすることでより現実的なプランニングが出来ます。がん団信や三大疾病も同じことが言えます。がん団信を付けて住宅ローンが無くなってもがんの治療費はかかります。つまり団信と生命保険やがん保険は密接に関連しています。これを加味した保険提案はFPの腕の見せ所と言えるでしょう。
６．つなぎ融資と分割融資（分割実行）
＊注文住宅のみ。マンション、建売、中古戸建は考える必要はありません。
共通
・住宅ローンの実行は基本的に引き渡しの時なので
⇒土地購入から建築して住宅引き渡しの間の融資。
⇒建築が始まって着手金、中間金などの融資。
つなぎ融資
・住宅ローンと別の融資。
・建築中の期間の短い融資。
・住宅引き渡し時に住宅ローンで相殺。
・金利が高い。
・住宅ローンと別で契約する必要がある
（＝手数料など住宅ローンと別で負担）
分割融資（分割実行）
・住宅ローンの引渡し前に一部融資を受ける。
（土地代や着手金などに充てる）
・分割実行中は金利の支払いだけでよい。
（引き渡し後から住宅ローンの支払いが始まる）
・住宅ローンの金利なのでつなぎ融資より金利が低い。
・住宅ローン1本の契約。
（つなぎ融資は住宅ローンと別契約）
・全ての銀行で扱っているわけではない。
・分割回数や期間は銀行によって異なる。
大手ハウスメーカーの注文住宅であれば、分割実行を営業さんが提案してくれることが多いです。ただ工務店などは「つなぎ融資が当たり前」のように勧められることもあるようです。住宅ローンの銀行選びは単純に金利だけでなく、住宅建設の計画に適しているかも考える必要があります。金利が低くても分割実行が出来すつなぎ融資を使ったら、かえってコストがかかってしまった、ということもあり得ます。
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