FPが知るべき住宅知識～アパート建設～

１．築古アパート建替え

アパート建替えのメリット

・新築になり空室率が減る。
・家賃を上げることが出来る。
・新築後しばらくはメンテナンスがかからない。
・耐震性が上がる。
・建て替えた方がローンの支払いを引いても家賃収入が増える場合もある。
・自治体から補助金がもらえるエリアもある。

アパート建替えのデメリット

・入居者に退去してもらう必要がある。
・建設中は家賃収入がない。
・初期費用がかかる。

相続対策

・アパートローンでマイナスの財産を作れる。
・自己資金を使うことで相続財産の圧縮に。
・相続後も新しいアパートが残る。
・相続発生後に建て替える場合は相続税を支払った後の資金を使うことになる。

アパートローン

・アパートローンは住宅ローンより金利が高い。
・賃貸併用なら住宅ローンで組める場合も。
（住宅部分を半分以上にする必要がある）
・アパートローンの審査はエリアやアパートの大きさなどがメイン。
（とは言え全く無収入だと審査は厳しい）

注意事項

・アパート経営なのでそもそも賃貸のニーズがないエリアでは意味がない。
・エリアのニーズに合った計画が必要なのでアパートが得意なハウスメーカー選びが重要。
・単身用のワンルームは飽和状態なので、ファミリータイプを選ぶのも選択肢の１つ。
・ワンルーム：利回りは高いが競争が激しい。
・ファミリータイプ：利回りは低いが競争は少ない。

２．実家をアパート（or賃貸併用住宅）に建替え

実家をアパート（or賃貸併用住宅）に建替えのメリット

・家賃収入でお金を生む資産になる。
・ローンを組むことで相続対策になる。
・相続後も家賃収入を得られる不動産が残る。
・家が大き過ぎて掃除が大変なのが、コンパクトにして掃除を楽にすることができる。
・ご高齢の場合、バリアフリーにできる。
・住宅部分が半分以上なら住宅ローンが組める。（＊）
＊年齢や収入によっては銀行の審査が通らない可能性もある。

実家をアパート（or賃貸併用住宅）建替えのデメリット

・初期費用が掛かる。
・建て替え中に仮住まいの期間がある。
・賃貸併用住宅の場合、同じ建物に他人（入居者さん）が住む。