一生に1度!?住宅購入時だけの贈与の非課税枠

「一生に1度!?」とタイトルにしましたが、自宅用の住宅を複数回購入する人は多くはありません。

そのため、実質的に「一生涯で1度」としました。

マイホームを購入する時に両親からの援助を期待できる人は、是非知っておいてもらいたいことなので自転車FPが解説します。

住宅購入時の贈与の非課税枠とは?


「住宅購入時だけの贈与の非課税枠」とは正確には「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」のことで、住宅を購入する時に両親からの資金援助を、非課税で受け取ることが出来るという制度です。

また「非課税」の税金の種類は「贈与税」のことです。また、その金額には上限があります。

>>国税庁公式HP「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

まずは条件として直系尊属からの贈与であることが条件です。

また、非課税で援助が出来る金額は

1、「省エネ住宅」なのか「省エネ住宅以外」

2、贈与する時期(消費税が8%?10%?)

によって変わります。

「直系尊属」とは?


住宅購入時の贈与の非課税枠は「直系尊属」からの贈与が条件です。

「直系尊属(ちょっけいそんぞく)」とは「自分より上の世代の親族」という意味です。

なので、「直系尊属」は自分から見て「父」「母」「祖父」「祖母」などが該当します。

また「直系」とは「自分から見ての親族」なので「配偶者の親」は該当しません。

ちなみに、逆を「直系卑属(ちょっけいひぞく)」と言い、自分から見て「子」「孫」などが該当します。

省エネ住宅とは?


住宅の種類によって非課税になる金額が変わります。

1、省エネ住宅
2、省エネ住宅以外

「省エネ住宅」とは「断熱や耐震、もしくは高齢者に優しい住宅であるなど基準を満たした住宅」のことを言います。

それぞれ公的な機関から証明書が発行されます。

正確には購入を検討しているハウスメーカーや不動産業者に「この物件は省エネ住宅ですか?」と聞けば分かるはずです。

贈与する時期


贈与する時期によって非課税枠の金額が変わります。

■消費税が8%
↓画像をクリックするとページに移ります。
消費税8%時の住宅贈与の非課税枠

■消費税が10%
↓画像をクリックするとページに移ります。
消費税10%時の住宅贈与の非課税枠

なぜ、消費税が8%と10%で分かれていて、しかも時期がかぶっている部分があるのかというと、消費税が上がるのが最終的に確定されていないかったからです。

2018年10月現在だと、消費税がまだ8%なので、最大1,200万円までの贈与であれば非課税で両親からの援助を受けることが出来ます。

仮に予定通り、2019年10月に消費税が10%になった場合、最大3,000万円まで非課税枠になります。

ということは、消費税が10%上がったとしても、住宅購入のために両親から援助を多くもらえそうな人は消費税が上がったタイミングで購入した方がお得になる場合もあります。

配偶者の親からの贈与は?


住宅購入時の贈与の非課税枠は直系尊属からの贈与が条件です。

そのため、配偶者の親からの贈与は対象外です。

ただ、妻も不動産の持ち分を持つことで非課税枠を使うことが可能です。

つまり、マイホームの所有権を夫だけでなく妻も持ち分(所有権)を持てば非課税枠は使えます。

持ち分は住宅購入の価格に応じて「2分の1」や「3分の1」などと設定すれば大丈夫です。

どの位の持ち分を持てばよいのかは、住宅購入時にハウスメーカーや不動産業者の担当に相談すれば答えてくれるはずです。

非課税枠以上を贈与する場合


2018年10月現在では省エネ住宅でも非課税枠の上限は1,200万円です。

もし両親から「1,300万円援助してあげるよ」と言ってもらえた場合、差額の100万円が非課税枠を超えてしまいます。

その場合、暦年贈与を併用すれば1,200万円以上を非課税で贈与してもらえることも可能です。

「暦年贈与」とは?


住宅購入時だけの贈与の非課税枠以外に「暦年贈与(れきねんぞうよ)」という贈与方法があります。

住宅贈与と暦年贈与は併用できます。

参考>>相続対策に生前贈与は有効なの?

暦年贈与は110万円までの贈与は税金がかかりません。(暦年贈与の基礎控除)

ということは2018年10月現在は省エネ住宅での非課税枠は1,200万円なので、今だと

1,200万円(住宅贈与の非課税枠)+110万円(暦年贈与の基礎控除)=1,310万円

までの贈与は税金がかかりません。

また、暦年贈与は正確には1月1日~12月31日までの期間が適用されます。

ということは毎年110万円までの贈与は贈与税がかかりません。

仮に「来年引き渡し予定」という事であれば今年110万円、来年110万円の贈与を受けても贈与税はかかりません。

合計すると・・・

1,200万円(住宅贈与の非課税枠)+110万円(暦年贈与の基礎控除)×2年分=1,420万円

を非課税で住宅購入時までに贈与を受けることが可能です。

さらに、暦年贈与は「子の配偶者」にしても構いません。

仮に「子の配偶者」にも同じく110万円(暦年贈与の基礎控除)を2年分贈与を受けることが出来れば、

1,200万円(住宅贈与の非課税枠)+110万円(暦年贈与の基礎控除)×2年分×2人分=1,640万円

を世帯(夫・妻合計)で、しかも非課税で贈与を受けることが出来ます。

住宅購入後は非課税にならない


住宅資金援助を非課税でもらうためには、もらった資金は必ず住宅購入に充てなければいけません。

と言うことは、「住宅ローンを組んだ後に、贈与でもらったお金を繰上げ返済に使う」ということは出来ないということです。

(暦年贈与でもらったお金は別ですが。)

つまり、もらった資金はハウスメーカーや不動産業者に頭金として支払わなければいけません。

もし資金援助を両親にお願いしようと思った場合は、計画段階で早目に両親に相談するのが良いでしょう。

管理人からひと言


住宅購入時に非課税で両親からの援助を受けることは、両親の相続税対策にもなります。親の相続財産を圧縮(減らす)効果がありますので。

ただ、実際にこの制度を活用するには申告が必要です。逆に言えば、申告すれば全く問題ありません。

中には「申告なんて面倒くさい。現金で渡しちゃえばいいでしょ」と思っている人もいるようですが、それはお勧めしません。

親の相続が発生した時に税務署が指摘してくることも考えられます。つまり忘れた頃に税務署からお尋ねがあるかもしれません。

きちんと手続きすれば問題ないのに、面倒だからという理由だけで簡単に考えない方が良いです。

ただ、いろいろなケースがあるので、実際に住宅購入時に両親から資金援助を検討する際は専門のFPに相談するのが良いでしょう。

都内近郊であれば管理人がご面談の上、解説させて頂きますので気軽にご相談下さい。

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