相続対策するのに自宅や土地はどうしたらいいのかな?

「相続対策のために自宅や土地はどうしたらいいのかな?」と悩んでいる人もいると思います。

相続財産の中に自宅や土地など不動産が含まれている人が多いからでしょう。

そもそも相続税を減らす対策の基本は「相続財産を減らす」ことです。

不動産の場合、「不動産の評価を下げる」ことが重要です。

なぜかと言うと相続税は・・・

相続財産×〇〇%

という計算式で計算されるからです。

当然、相続財産が少なければ相続税は減ります。

そこで相続財産を計算する際に小規模宅地等の特例という特例があります。

相続財産に不動産が含まれている時は、この制度をきちんと理解しておく必要があります。

>>小規模宅地等の特例(国税庁HP)

また、小規模宅地等の特例は主に以下の2つに分けることが出来ます。

1、自宅

2、収益物件(アパート、駐車場)

小規模宅地等の特例のルールは、それぞれ違いますので、それぞれ解説します。

ちなみにここで言う不動産とは土地のみことです。

建物に関しては固定資産税評価額の金額になります。

正確には毎年送られてくる「固定資産税を払って下さい」という固定資産税の納付書に記載のある金額になります。

1、小規模宅地等の特例~自宅~

相続財産の中に「自宅」が含まれているケースは非常に多いです。

そこで、その自宅を相続した時に「小規模特例等の特例」を使うと「評価の80%減額してもいいですよ」というルールがあります。(上限:330㎡)

上限が330㎡(約100坪)なので相当大きな自宅でなければほとんどの方が該当します。

例えば・・・

自宅の土地の評価が5,000万円⇒1,000万円

自宅の土地の評価が3,000万円⇒600万円

の評価となります。

また、ここで言う「評価」とは正確には「路線価」のことです。

「路線価」って?

路線価とは主に相続税・贈与税を計算する時に使う土地の評価方法です。

路線価以外にも土地を評価する時には下のような評価方法があります。
価各が高い順で言うと・・・

(高い)
1、時価:実際に売買される時の価格

2、地価公示価格

3、路線価

4、固定資産税評価額
(安い)

となります。

相続税や贈与税を計算する時に使用するのは「3、路線価」になります。

路線価の計算方法は・・・

路線価×面積

■路線価:国税庁で公開されています。

>>路線価図(国税HP)

お住まいの地域の地図から探すことが出来ます。

■面積:簡単に調べる方法としては毎年送られてくる固定資産税の納付書に所有している不動産の土地の面積が記載されています。

例えば、

・路線価:35万円(上記URLの地図に「350C」と記載があった場合)
・面積:200㎡

35万円×200㎡=7,000万円

となります。

*土地が接する道路や形によっては補正率など細かい計算があり、減額されることもあります。

「路線価」は市場の価格より安い

「路線価」は、不動産屋さんなどを通して普通に売買される価格より一般的に安い価格になっています。

なぜかと言うと、評価する方法によって価格が変わり過ぎると税金を計算するのが大変になってしまうためです。

そのため、「路線価」は一般的に売買される価格よりは安くなるように設定されています。

相続人が住まなければいけない

小規模宅地等の特例は不動産の評価を下げるのに効果が大きいのですが、条件があります。

1、亡くなった人が生前に住んでいたこと

2、相続する人が亡くなった人の親族であること

3、相続した人が実際に住むこと

一般的に自宅は夫婦で済むので、配偶者が相続した場合はあまり問題ありません。

ただ、子供が相続する場合は注意が必要です。「3、相続した人が実際に住むこと」が条件だからです。

子供が「今は賃貸に住んでいるけど、親が亡くなったら実家に戻って住む予定」と言うことであれば問題ありません。

ただ、子供がすでに住宅を購入している場合は気を付けなければなりません。

正確には相続税を収める期限までに住んでいないといけません。申告期限は亡くなってから10ヶ月です。

今住んでいる自宅を売却して住むまでに10ヶ月というとあまり時間がありません。そもそも、通勤や通学の関係で引っ越しが難しいことも考えれます。

そのため、「相続でゆくゆくは実家に戻って住む予定」なら住宅は買わず、その間は賃貸で住むという方法もあります。

2、小規模宅地等の特例~収益物件(アパート、駐車場など)~

小規模宅地等の特例は、

自宅⇒評価の80%減額

に対して

収益物件(アパート、駐車場など)⇒評価の50%減額
(上限:200㎡)

となります。

アパート、駐車場も小規模宅地の減額の対象になるのは土地のみで、建物は対象外です。

小規模宅地等の特例~駐車場~

駐車場にしている土地も「小規模宅地等の特例」が使えます。

なので空き地を駐車場として活用することで相続財産を減らし相続税を減らす効果があります。

そのためには駐車場として認められないといけません。

例えば・・・

■砂利が敷き詰められた駐車場

■ロープを張っただけの駐車場

などは駐車場として認められません。

認められるにはその土地に構築物が施されていなければいけません。

具体的には・・・

■アスファルトの駐車場

■時間貸しの機械式の駐車場

などです。

要するに「駐車場として運営する意思があるか?」を税務署は見ています。

砂利の土地にロープを張っただけで「駐車場を運営する意思がないのでは?」と税務署が判断されてしまうと、「小規模宅地等の特例」が使えない場合もあり得ます。

小規模宅地等の特例~アパート~

空き地を所有しているとそのままの路線価の価格が相続財産の対象になります。

つまり、小規模宅地の特例の減額は使えません。

そこで空き地にアパートを立てると、「小規模宅地等の特例」が使えるので相続税が抑えられ相続対策になります。

ハウスメーカーや不動産業者が「相続対策になるのでアパートを建てませんか?」とアプローチするのはそのためです。

確かに、相続対策になるのですが、そもそも空室が続くようなことがあるとアパートを建てる意味がなくなります。

特に駅から遠いエリアや賃貸の需要が少なそうなエリアでのアパート建設は十分に調査してから検討するのが良いでしょう。

その他の小規模宅地等の特例

上記で述べた小規模宅地等の特例は正確には・・・

■自宅⇒特定居住用宅地

■アパート・駐車場など⇒貸付事業用宅地

と言います。

その他に・・・

■特定事業用宅地

■特定同族会社事業用宅地

など会社経営に使用している土地に関しても特例があります。

管理人からひと言

不動産は1つとして全く同じものがありません。ここでは大まかな条件をあげましたが、その他、細かい要件があります。

実際に検討される場合は専門家にご相談するのがベストです。

また都内近郊であれば管理人がご面談の上、解説させて頂きますので気軽にご相談下さい。

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