「住宅ローン控除はお得になるって聞いたけど、どんな仕組みなんだろう？」と悩んでいる人もいると思います。
住宅ローン控除は正確には「住宅借入金等特別控除」と言います。
住宅ローン控除がなぜお得なのかと言うと、「住宅ローンを組んで税務署に申告すれば税金が戻ってくる」からです。
住宅ローンを検討する時に、住宅ローン控除の仕組みを理解しておくことは非常に重要です。
自転車ＦＰが解説します。
住宅ローン控除の仕組みって？
住宅ローン控除で戻ってくる税金の額は人によってバラバラです。
なぜかと言うと、以下の３つの数字が関係しているからです。
１、購入する建物
２、住宅ローンの年末の残債の１％
３、所得税・住民税
簡単に言うと上の３つの数字の中で一番少ない金額がお得になる金額です。
１、購入する建物
住宅ローン控除を申請して１年間で戻ってくる税金の上限は購入する建物によって変わります。
「長期優良住宅」「一般住宅」の２種類があり、それぞれ上限は異なります。
「長期優良住宅」「一般住宅」の上限額
住宅ローン控除で戻ってくる税金の上限は「長期優良住宅」「一般住宅」それぞれ下記の通りです。
■長期優良住宅⇒５０万円
■一般住宅⇒４０万円
「長期優良住宅」って？
「長期優良住宅」とは読んで字のごとくで「建物が長持ちするであろう」という一定の基準を満たした建物です。
そのため、「一般住宅」よりは建物の価格が高いです。その分、購入後のメンテナンス費用を抑えられたり、地震に強い建物なので安心感があるメリットがあります。
一般的に大手ハウスメーカーでは「長期優良住宅」を満たしているケースがほとんどです。
逆に地場の工務店などでは「一般住宅」が多いです。
また、「長期優良住宅」と認めてもらうには、最終的に公的な機関に申請して認めてもらわないといけません。
「長期優良住宅」に不慣れな工務店もあるので、工務店で「長期優良住宅」を依頼する場合は、『今まで「長期優良住宅」をどの位の件数を受注してきたか？』を聞いてみるのも良いでしょう。
「長期優良住宅」を依頼したのに、申請が取らず「一般住宅」になってしまったら、住宅ローン控除で税金がお得になる金額も変わってしまいますので。
２、住宅ローンの年末の残債の１％
「住宅ローンの年末の残債の１％」ということは・・・
＊残債：住宅ローンの残り
年末残債：５，０００万円の場合
⇒５０万円
年末残債：３，０００万円の場合
⇒３０万円
となります。
ただし、住宅ローン控除は１０年間（or１３年間）続くのでその間に返済が進みます。つまり、年末の残債は減っていきます。
例えば・・・
借入金：４，０００万円
返済期間：３５年
金利：１％
＊１月に返済が始まった場合
１年目の年末残債：約３，９００万円
２年目の年末残債：約３，８００万円
３年目の年末残債：約３，７００万円
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１０年目の年末残債：約３，０００万円
このように年末の残債は減っていきます。
場合によっては住宅ローン控除で戻ってくる金額は年々減ります。
３、所得税・住民税
そもそも、「住宅ローン控除で税金が戻ってくる」とはそもそも何税なのかと言うと、
１、所得税
２、住民税
の２つです。
また、「住宅ローン控除で税金が戻ってくる」のは所得税⇒住民税の順で戻ってきます。
と言うことは、所得税が住宅ローン控除の上限内の場合は住民税は戻ってきません。
所得税はどこを見たらいい？
所得税と言われても
「自分はいくら所得税を払っているんだろう？」
と疑問を持つ人もいると思います。
会社員と自営業の人で見るところが違います。
■会社員
源泉徴収票の「源泉徴収税額」の金額があなたの所得税です。
＊源泉徴収票は一般的に年末１２月か年明け１月頃に会社からもらえます。
■自営業
確定申告書に記載があります。
住民税はどこを見たらいい？
住民税も同じく
「自分はいくら住民税を払っているんだろう？」
と疑問を持つ人もいると思います。
会社と自営業の人で見るところが違います。
■会社員
毎月の給料明細に出ています。
■自営業
毎年６月位に自治体から送られれてくる納税通知書に記載があります。
また、住民税は年間で控除できる上限は１３６，５００円です。
住宅ローン控除でいくら戻ってくる？
■長期優良住宅の場合５０万円、一般住宅の場合４０万円
■年末残債の１％
上記２つの数字のうち低い金額を上限に
■所得税・住民税
が戻ってきます。
また、所得税⇒住民税の順番で引いていきます。
そのため、所得税だけで引ききれたら住民税は引かれません。
所得税、住民税はいつ戻ってくる？
所得税・住民税は戻ってくるタイミングはそれぞれ違います。
また、会社員と自営業で変わります。
■所得税
会社員⇒年末調整
＊収入が前年度と同じであれば、年末調整で戻ってくる金額が増えます。
自営業⇒確定申告
＊収入が前年度と同じであれば、確定申告の所得税が減ります。
■住民税
会社員⇒毎月の給料から天引き
＊収入が前年度と同じであれば、毎月引かれる住民税が減ります。
自営業⇒確定申告
＊収入が前年度と同じであれば、毎年６月位に自治体から送られれてくる納税通知書に記載されている住民税が減ります。
【具体例１】
■長期優良住宅：①５０万円
■住宅ローン：４，０００万円
⇒４，０００万円×１％＝②４０万円
①と②を比べると②の方が低いので②４０万円が上限で「所得税・住民税」が戻ってきます。
■所得税：③３０万円の場合
②４０万円と比べて「所得税・住民税」が低いので、所得税③３０万円が戻ってきます。
「３０万円が戻ってくる」とは「３０万円所得税がお得になる」ということです。
具体的には、会社員の人の場合、前年と収入が変わってなければ、年末調整で前年より３０万円多く税金が戻ってきます
■住民税：１０万円
４０万円を上限に税金が戻ってくるのですが、所得税が３０万円なので、差額の１０万円は住民税から戻ってきます。
ただし、会社員の場合、住民税は月々の給料から天引きされます。
１０万円÷１２ヶ月＝約８，３００円
が前年と年収が変わらなければ、毎月天引きされる住民税が安くなります。
【具体例２】
■長期優良住宅：①５０万円
■住宅ローン：４，０００万円
⇒４，０００万円×１％＝②４０万円
①と②を比べると②の方が低いので②４０万円が上限で「所得税・住民税」が戻ってきます。
■所得税：③５０万円の場合、②４０万円と比べて「所得税・住民税」が高いので、所得税③５０万円の内、４０万円が戻ってきます。
所得税で上限の４０万円が引かれているので、住民税は安くなりません。
期間はいつまで？
↓画像をクリックするとページに移ります。（国税庁HP）
消費税が１０％になってから住宅を購入する場合は控除期間が１３年間です。
ただし、１３年間控除できるのは令和２年１２月３１日までに入居が条件です。
それを越すと１０年間になります。
これも期限があり、令和３年１２月３１日までに入居が条件です。
それ以降は今のところ決まっていないので、今後の政府の発表によります。
また、１３年間、住宅ローン控除を受けることが出来る期間の１１年～１３年目は少し条件が変わります。
上記の国税庁のＨＰを参照下さい。
管理人から一言
住宅ローン控除でお得になる金額は人それぞれ違います。
住宅ローン控除でお得になる額を元に「頭金をどの位入れようかな？」と検討する人もいます。
場合によっては「頭金に入れる自己資金はあるけど、住宅ローン控除があるからあえて頭金は入れない」人もいます。
それも変動金利なのか固定金利なのかによっても違ってきます。
いずれにしても、住宅ローンを組む前に、住宅ローン控除の仕組みを正確に把握しておくことはとても重要です。
ただ、住宅ローン控除を最大限生かす方法は人それぞれ違うので、住宅ローンを組む前には必ず住宅ローンに詳しいＦＰや専門家に相談するのが良いでしょう。
また都内近郊であれば管理人がご面談の上、解説させて頂きますので気軽にご相談下さい。
