住宅ローンは変動金利がいい?固定金利がいい?

「住宅ローンは変動金利?固定金利?どちらにしよう・・」と悩んでいる人も多いと思います。

変動金利と固定金利、どちらが良いのかは、その人の年収や家族構成、繰上返済をどのように考えているのか、などによって変わります。

まず変動金利と固定金利のメリット・デメリットを理解することが重要です。

変動と固定の金利

変動金利と固定金利の金利水準で見ると・・・

変動金利:0.4%~0.6%

固定金利:1.2%~1.8%

金融機関によって、または時期によって差はがありますが、だいたい上記の金利水準の金融機関が多いです。

一般的には変動金利の方が金利が低いです。

変動と固定の金利差の一例

■借入額:4,000万円
■返済期間:35年

で変動金利・固定金利で支払額を比べてみると

■月々の返済額
0.5%の場合:103,834円
(変動金利をイメージ)

1.5%の場合:122,473円
(固定金利をイメージ)

■総返済額
0.5%の場合:43,610,342円
(変動金利をイメージ)

1.5%の場合:51,438,985円
(固定金利をイメージ)

となります。

つまり・・・

■月々の返済額
⇒変動の方が18,639円お得

■総返済額
⇒変動の方が7,828,643円お得

となります。

金利差が1%あるだけで同じ金額を借りるにもこれだけ支払う額に差が出てきます。

これだけ見ると「変動の方が金利が低くてお得では??」と思うかもしれません。

でも変動金利は読んで字のごとく金利が上がる可能性があります。なので今後、金利が上がった場合、変動金利の方が高くなる可能性もあります。

また、言い換えると、固定金利は毎月18,639円、変動より多く払って金利が上がらない保険をかけている、とも言えます。

繰上返済

変動金利か固定金利を選ぶ際に、「繰上返済をどの様に考えているのか」がポイントの1つになります。

>>繰上返済ってどんな効果があるの?

繰上返済とは返済期間中にまとまったお金を前倒しで返済することです。

繰上返済したお金は必ず元本に充当します。

そのため、その分の利息は払わなくて済みます。つまり、トータルの返済額を抑える効果があります。

また、返済期間を短縮す効果があります。
(「期間短縮型」を選択した場合)

繰上返済の一例

例えば・・・

■借入額:4,000万円
■返済期間:35年
■金利:1.5%
の場合・・・
■月々の返済額:122,473円
■総返済額:51,438,985円

10年後に300万円を繰上返済した場合
■返済期間
35年⇒32年
*3年短縮

■総返済額
51,438,985円⇒50,197,176円
*1,241,809円お得に

というように、繰上返済するとトータルの返済額を少なくする効果と返済期間を短縮する効果があります。
(「期間短縮型」を選択した場合)

繰上返済から見た金利の選び方

このように繰上返済は期間を短縮する効果があります。

なので「繰上返済をして早く返済を終わらそう」と考えている人は変動金利でも良いでしょう。

なぜなら、変動金利を選んで仮に金利が上がり、返済額が上がってしまっても、繰上返済をすれば期間が短縮できるのでリスクは軽減できるからです。

逆に、「子供の教育費も今後かかるし、繰上返済する余裕がないな・・・」という人は無難に固定金利が良いかもしれません。

とは言っても変動金利が上がるかどうかは誰にも分からないことですが。

管理人から一言

住宅ローンを組む際に、多くの人が「変動金利と固定金利どっちにしようかな?」と悩みます。

「金利が変わらないから絶対固定の方が良い」「金利が低いから絶対変動金利が良い」とは言い切れません。

ただ、管理人の個人的な意見でいうと今は変動金利でも良いのではないかと考えています。

なぜかと言うと、今後、変動金利が上がる可能性は低いのではと考えているからです。

住宅ローンの金利は、元をたどると日本の国債の金利に連動しています。

つまり、日本国債の金利が上がると住宅ローンの金利も上がる仕組みになっています。

では、今後日本の国債の金利が上がるのか?その可能性は低いと思われます。

ご存知のように日本の財政は赤字国債で賄われています。

一般的には景気が良くなると金利が上がる仕組みですが、今の日本の財政を考えると簡単には金利を上げるのは難しいでしょう。

なぜなら景気が良くなり税収が増えたからと言って、国債の金利を上げてしまうと国債の利息の支払いも増えてしまいます。

なので政府の考えは・・・

色々な政策を打って景気を良くする

税収を増やす

(金利を上げずに)
日本の国債(借金)を減らしたい

ではないかと思います。

確かに平成10年頃は変動の金利でも2%以上ある時もありました。

なので「実際に昔は金利が2~3%位あった時代がありました。なので、今後上がる可能性高いから固定金利の方がよいですよ」という意見もありますが、今と昔は状況が違います。

もちろん、金利が上がる可能性もあります。

そのためにも、金利が上がったことも想定して、固定よりも月々の支払いが抑えられた分をしっかり貯めておくことが重要です。

いずれにしても、住宅ローンを組む前に必ず住宅ローンに詳しいFPや専門家に相談するのが良いでしょう。

また都内近郊であれば管理人がご面談の上、解説させて頂きますので気軽にご相談下さい。

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